業務日報もどき

　 　 　 　　　マンション管理人の日常と不動産情報の吟味しどころを 　　　　　　　　　　　　　解説する、ただの雑談です（笑

迷惑メール

2005年12月28日（Wed）

Categoryひとりごと
まぁよく来るもんです。
会社のホームページでいわゆる「代表アドレス」として公開しているので、１日あたり７０件くらい来ます。広告、アダルト、わけのわかんない英語メール。そのうちの９割は迷惑メールです。
最初は「送信者を禁止」の刑にしていましたが、同じ内容がちょっと違うアドレスからも来るのでほとんど効果がありません。そこで「ＮＧワード」を次々登録していくようにしました。これで半数はフィルターにかかり即効削除です。それでもフィルターをかいくぐって来るヤツがいるので単語を追加登録する毎日です。
ふと気が付きました。この単語一覧のいかがわしいこと。

援助交際、マダム、人妻、女子高生、このへんは定番として、エロ、モロ見え･･･だんだんエキサイトしてきます。しまいにはここでは表記できない単語のオンパレードになりました。これが漢字変換だと文書作成中にオートコンプリートで表記されるときがあり（近い言葉って意外とあるものです）、合意書や事故報告にそんな単語が間違ってはいると大騒ぎになるはずです。

朝一番のメールチェック、会社で朝っぱらから黙々とエロい単語を入力し続ける私はちょっと神経がマヒしつつあるのかも？？

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カンバン取り付け

2005年12月28日（Wed）

Category業務日記
いちおう昨日２７日で仕事納めです。
本年最後の仕事は売土地のカンバン取り付けでした。社長とふたりで苫小牧までドライブ♪たまにこういうのんびりした仕事もいいもんです。
toma

社長はデジカメを新調したので（以前のはこわれました）試し撮りです。なかなか高性能です。私は日ごろ単独作業が多いので、写真に写るのはめずらしいです。この写真はプレミアがつくことでしょう。（は？）

ちなみにこの売り土地の物件情報は、本編で公開中です。

＜追記＞
2

私がケイタイで撮ったのもありました。
う〜ん、ケイタイでも色は良く出ていますがインパクトが弱い構図ですね。写真の見栄えはウデで決まります（笑）

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水道凍結防止＜蛇足編２＞

2005年12月26日（Mon）

Category水道凍結防止
水道が凍結したときは水道設備業者さんに解氷作業を依頼します。
めずらしい写真を見つけました。３年くらい前のこと、水落としを忘れた入居者さんがある業者さんに解氷を頼みました。そのときは復旧してもらって済んだのですが、その後どうも水道の出が悪いしすぐ凍結するようになったというのです。

そこで配管をはずして調べました。
mizu1

これ、わかりますか？水道管の断面です。でも何か入っているでしょう。なんだと思います？
この水道管は鉄製で、サビが出にくいように内側を樹脂コーティングしてあるものです（名前忘れました、ライニング？）。そのコーティングが変形しています。
wagiri

↑めずらしいのでブツ切りにしてもらいました
手前の丸いのが通常、あとは変形です。水道凍結を解氷するときは�‥轍髻陛典げ鯢拘錙當后爾ぅ魁璽匹納惴�側と元栓側の間に電気を通し、水道管を発熱させて氷をとかす）�⊂�気（口のないヤカン？みたいなものを火にかけ、蒸気をホースから出して水道管内に噴射して氷をとかす）の２つが一般的で、以前の凍結では電解でなおしたようです。ところが電解をかけすぎたようで、中の樹脂が変形するくらい熱をかけたのでしょう。
実際、電解をかけすぎるとカベ内で火事が起こることもあります。蒸気は圧力がかかりすぎて破裂することがあります。よい子は決してイタズラしないでね。

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水落としについて＜蛇足編＞

2005年12月24日（Sat）

Category水道凍結防止
水道凍結防止に関して、あんまり役に立たないかもしれませんが書きもらしたことを思いつくまま書いておきます。
（１）不凍液について
　年末年始の帰省など、長期不在のときは水落としと合わせて「不凍液」を入れたほうが安心です。
どこに？　便器ですよ。
　水落としは水道管をカラにする作業ですから、排水のほうは水が残ります。通常排水管は常にカラですが、「トラップ」と呼ばれるニオイが上がってこないようにするしくみがありここには水があります。便器には水がありますね。同様に浴室排水口、洗面台下のＵ字管、流し台の排水口（ゴミ受け下）にも水があります。
　この水を抜いてしまえば凍る心配はありませんが、水がなくなると排水のニオイがモロに上がってきます。室内が下水のニオイで充満することになりますからよしましょう。自動車部品店で売っている不凍液（クーラント）をいれます。分量は便器にマグカップ１〜１．５杯分、ほかは１杯分もいらないでしょう。量らなくても目分量でＯＫです。
○便器が凍って割れるのを防ぐためです。
○クーラントの色は効果に関係ありません。赤・緑お好きなほうを。
　個人的に赤はキライです。入れてみるとわかります。
　真っ赤な便器の水･･･（怖）
○ふだん生活している部屋では１日不在くらいで便器が凍ることは
　まずありません。あなたの部屋がつねにマイナス気温でないなら。

（２）電動水抜きのこと
木造で電動水抜栓をご紹介しました。いったいどういうものか知りたいひと向けに写真を公開。←知っていてもどうってことありません
moto3

写真は車庫の中で、銀色の保温材にカバーされているのは水道管です。その横にちょこんとある白いのはモーターで、部屋のスイッチで回転して元栓を開閉します。ふつう地下元栓の真上に元栓ハンドルがあるのですが、建物の間取りの関係でそれが出来ない場合電動をつけます。電動はコードがつながっていれば動きますからレイアウトフリーなんですね。
○電動水抜きの電源は操作するときだけＯＮ
　ＯＦＦでも水は出ますよ

（３）鉄筋マンションの水道凍結
･･･もう１０年以上前の話しですからバラしてもいいでしょうか。
管理物件ではありませんがあったんですよ、全館凍結。厳冬でしたけど最大の原因は水道の引き込みが凍結深度より浅かったから。はっきりいって欠陥工事です。ま、これは例外中の例外でしょうが。
いま、マンションの構造計算偽造が問題になっていますね。わたしの感想は「専門家が魂売ったらおしまい」ってことだけです。わたしが日ごろ考える「専門家」のランクは�／�人��技術屋��くわしいひと�ご鑞僂覆劼箸裡瓦弔如∈２鵑寮賁膕箸蓮峭渋し彁擦�出来る器用なひと」だったのでしょう。ちなみにわたしのレベルは、専門家にはほど遠い「設備を見たことがある人」です（笑）
偽造とか欠陥（手抜き）ではないけれど、すごい取付け方はよく見かけます。機能的にはまったく問題はないものの、古くなって交換するとき「なんでこんな付け方するの！？」というのはよくあります。後のことなど考えていないんでしょうね。そういう意味で職人さんは少ないものです。幸いわたしの回りには、職人さんと思うひとが各分野で複数います。

さて、鉄筋マンションの凍結要素はＰＳ（パイプシャフト）にあるでしょう。
。moto2


その年の気候、そのときの気温風向き、ＰＳの保温措置などなど、悪い条件が重なると鉄筋でも凍ります。保温措置は電熱線を水道管に巻く（当然通電しないと役に立たない）、ＰＳのカベに断熱材を入れる、パネルヒーターを入れる（はだか電球で代用する場合もあり）などがあります。これだけやっても凍るとすれば、上下階に空室があり水が動く機会が少ない、タテ管がスラブにふれている（断熱していない）などを疑う必要があります

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水落としの方法＜鉄筋編＞

2005年12月24日（Sat）

Category水道凍結防止
鉄筋マンションの水落としですが、基本的に「水道管の中をカラにする」コンセプトは木造と変わりません。「鉄筋マンションは水道凍結しない」と一般にいわれますが、凍結しないと断言するのはちょっと無理があります。絶対に水道凍結しないマンション、絶対に火事にならない建物、絶対に故障しない設備、ひとが作るもので絶対に・永久にはあり得ないと考えるほうが無難だと思います。使う機会はなくとも、いちおう方法を知っておくほうが安心です。

さて、鉄筋マンションと木造物件の大きな操作の違いは、元栓の位置です。鉄筋マンションの場合、玄関横などにパイプシャフト（ＰＳ）と呼ぶメーターと配管の通り道に元栓があります。
ps1

ＰＳ内では、これから説明するバルブ以外は絶対に操作しないで下さい。
（１）水を止める
�仝祇鬚鯤弔瓩襦欹犬梁腓�いバルブ
�⊃緘汗鬚鬚△韻襦蘖Δ寮弔ぅ丱襯�
（２）室内の蛇口をあける
これ以降は木造と同じです。

�△凌緘汗鬚蓮¬畋い離┘▲�ランと同じ働きです。水抜栓はいつも元栓とセットで操作するようにして下さい。
水を止める→元しめ＋抜あけ
　　元栓を閉めてもう水がこないようにして水抜きで室内の水を
　　全部だしてしまう
水を出す　→元あけ＋抜しめ
　　元栓をあけて水抜栓もあいていると、水はどんどん流れる
　　状態になります。このときメーターも回りますので使っても
　　いないのにとんでもない水道料金になります。
　　また水抜栓から排出した水は排水管にいきますが、この管は
　　細いので（写真では左下奥にじょうごのような水受けが見えます）
　　全開で流れ出る水をすべて受け切れません。するとＰＳから
　　水があふれ廊下もすごいことになります。

鉄筋編は元栓の説明だけで終わってしまいます。

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水落としの方法＜木造編＞

2005年12月17日（Sat）

Category水道凍結防止
札幌でのアパート・マンション暮らしでは、「水落とし」は必須の技です。木造と鉄筋では少し操作が違いますので、木造の基本手順から説明します。
↓まずこの写真。
mizu01

木造アパートの台所まわりです。
※説明写真は違う物件のものもまじっていますのでご了承下さい。


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サボテン増殖中

2005年12月14日（Wed）

Categoryひとりごと
不動産とサボテンは、密接な関係があります。←ありません

あるマンションの入居者さんが引っ越しするときは準備がたいへんだったようです。鉢物が趣味の奥さんは、本州に引っ越しが決まったとき植木鉢を全部処分することにしました。その数およそ４０。ご近所や向かいのマンションの管理人さんにもおすそわけしてなんとか引受先が決まりました。私にも「なにかほしいものはない？」と聞くので、「食べられるもの」と答えました。「食べられる･･･アロエ。」かんべんしてください。
そんなもの食べてたら健康になってしまいます(^_^;)
このサボテンは手がかからないとのことなのでいただきました。会社の打ち合わせテーブル横に置いています。
saboten

最近気がついたのですが、このサボテンは急激に伸びてきました。会社に来てから赤い線の分だけ伸びています。間違いありません
寒くなってストーブを焚いているからでしょうか。枯れないように水をたくさんあげたからでしょうか。きっと環境がいいんですね。
･･･ゴムの木みたいに天井まで届いたらどうしましょう（怖）

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屋根点検

2005年12月10日（Sat）

Category業務日記
毎年春と冬の始まりに、管理物件の屋根点検をします。
秋の落ち葉や泥を放置すると春に屋根の排水口がつまって水漏れが起こります。雪解け頃には氷が残って水がたまることがありますのでやはり点検は欠かせません。
屋根２


泥や落ち葉がたまる量は地区によって違います。山が近い・街路樹が多いところは毎年掃除をしなくてはなりませんし、黄砂が多い年と秋に風が強い日が続いたときは全体にゴミが多くなります。札幌にも黄砂が来ますが、あれはカンベンしてほしいです。砂といいながら水がつくと粘土ですね。

写真のように泥がたまった排水口は掃除をします。

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１２月のはじめに

2005年12月03日（Sat）

Category業務日記
「水落としの方法」「屋根点検レポート」「サボテン増殖」について語りたいのですが、ぜんぜん情報整理できません。しばらくお待ち下さい。

んでもって、屋根に男物下着（トランクス）があった件。
なぜ？
なぜ？
なぜー！？
･･･わかりません。飛んできたんですか？

次に屋根の上にスプーンがあった件。
これも飛んできたんですか？
そんなわけない

世の中まだまだ知らないことがいっぱいです。

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